임장 뜻, 임장 체크리스트, 임장보고서(feat.파일 공유)

'임장'이라는 단어는 부동산 투자와 관련하여 사용되는 용어로, '현장 답사'나 '현장 방문'을 의미합니다. 부동산 투자자나 개발자들이 투자하려는 부동산이나 개발할 부지를 직접 방문하여 그 지역의 환경, 주변 상황, 교통, 개발 가능성 등을 조사하고 평가하는 과정을 말하죠.

 

 

이 과정을 통해 투자자는 부동산의 가치와 잠재력을 보다 정확하게 평가할 수 있게 됩니다. 사진이나 설명만으로는 알 수 없는 부동산의 현재 상태와 주변 환경을 직접 확인함으로써, 이를 통해 부동산의 실제 가치를 더 정확하게 알 수 있는 거죠. 이번 포스팅에서는 초보 부동산 투자자들을 위해 임장의 뜻과 임장 시 반드시 챙겨야 할 임장 체크리스트 임장보고서 쓰는 방법에 대해 소개하도록 하겠습니다. 

 

임장 뜻

 

임장이라는 용어는 '현장에 나서다'라는 의미의 일본식 한자어로, '발품을 팔다'나 '방문하다'와 비슷한 뜻입니다. 부동산 분야에서 주로 부동산 구매를 고려할 때 해당 지역을 직접 방문하여 탐방하는 것을 의미합니다. 매매나 임대 거래를 고려 중인 부동산의 현황을 직접 확인하고 주변 환경을 파악하는 중요한 과정입니다. 이는 부동산의 상태를 평가하는 데 필수적이며, 건물의 용도(주거용, 상가용 등)에 따라 진행 방식이 달라질 수 있습니다. 주변 시세, 인프라, 교통, 편의시설, 학군, 지역 커뮤니티 분위기 등을 미리 조사하는 '손품'과는 대비되는 개념이기도 합니다. 

 

인터넷의 발달로 네이버 부동산, 호갱노노와 같은 플랫폼을 통해 부동산 유형, 세대수, 용적률, 건폐율, 전세가율, 갭가격 등 다양한 정보를 쉽고 정확하게 파악할 수 있습니다. 때문에 '굳이 임장이 필요한가?"라고 생각할 수도 있습니다. 하지만, 인터넷이나 중개업자의 정보만으로는 채광, 환기, 수압, 난방, 소음, 냄새, 벌레, 습기, 침수, 균열, 변색, 파손 등 부동산의 실제 상태와 가치를 정확히 측정하는 데 필요한 세부 정보를 얻기 어렵습니다. 이러한 정보는 임장을 통해서만 얻을 수 있으며, 투자 성공 여부를 결정하는 중요한 역할을 합니다.

 

더구나 부동산 거래나 투자는 대규모 자금이 오가는 만큼, 실제 물건을 눈으로 확인하지 않고 결정했다가 나중에 큰 손해를 입을 수도 있습니다. 현장 방문, 즉 임장은 이러한 손해를 방지하기 위해 기본 안전 장치입니다. 비록 인터넷을 통해 많은 정보를 쉽게 얻을 수 있는 시대이지만, 현장의 특성을 직접 확인하는 것은 여전히 중요합니다. 때문에 임장은 실제 거주 목적으로도 중요하며, 부동산 초보자뿐만 아니라 경험이 많은 투자자들에게도  필수적인 과정이라고 할 수 있습니다.

 

 

임장 체크리스트 

 

임장을 단순히 지역을 둘러보는 것으로 간주하고 준비 없이 진행한다면, 해당 지역에 대한 효과적인 조사를 수행하기 어렵습니다. 즉, 효율적인 임장을 위해서는 철저한 사전 준비와 구체적인 계획이 필요합니다. 먼저 사전 준비 과정은 인터넷으로 거의 이뤄지는데요. 가장 먼저 할 일은 시세 및 시장 동향 파악입니다. 현재 부동산 시장의 전반적인 동향과 해당 지역의 시세 정보를 조사하여 부동산의 가격이 적정한지 판단할 수 있습니다.

 

또한 온라인 부동산 앱, 공식 기관 웹사이트, 지역 커뮤니티 등을 통해 해당 부동산의 기본 정보를 수집할 수 있는데요. 여기에는 매매가, 임대료는 물론 건축 연도, 평면도, 위치 등이 포함됩니다. 지도 서비스를 이용해 교통, 학군, 상점, 병원 등 주변 인프라와 편의시설을 조사하고, 지역별 건축 규제, 토지 이용 계획, 법적 제약 사항 등도 온라인에서 확인합니다.

 

더불어 지역 온라인 카페, SNS, 리뷰 사이트 등을 통해 해당 지역 및 부동산에 대한 현지 주민의 의견을 참고하는 것도 도움이 되며, 해당 지역의 최근 뉴스를 검색하여 지역 내 변화와 개발 호재 등을 파악합니다. 이 외에 부동산 전문가, 블로거, 온라인 커뮤니티 등에서 제공하는 조언과 의견을 참고하는 것도 좋습니다. 

 

특히 현장에서 확인해야 할 사항들에 대해 미리 작성해 놓은 체크리스트는 임장 시, 해당 부동산을 체계적이고 일관된 방식으로 평가하는 데 도움을 줍니다. 체크리스트를 사용하면 부동산의 장단점을 명확하게 파악할 수 있을 뿐만 아니라, 시간을 효율적으로 관리하면서 중요한 요소를 놓치지 않고 모든 관련 사항을 꼼꼼하게 점검할 수 있습니다. 체크리스트에는 기본 정보, 외부 상태, 내부 상태, 시설 및 설비 등과 같은 항목을 포함할 수 있는데요. 이를 정리해 놓은 임장 체크리스트(예시) 파일을 공유합니다. 이 체크리스트는 아파트, 주택, 상업용 부동산 등 다양한 유형의 부동산에 적용할 수 있으며, 필요에 따라 조정할 수 있습니다: 

임장체크리스트(예시).xlsx

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임장 보고서 작성  

 

임장보고서는 일반적으로 임장, 즉 부동산 현장 답사를 한 후에 작성합니다. 하지만 임장보고서의 효율적인 작성을 위해서는 임장을 가기 전부터 일부 준비 작업을 하는 것이 좋습니다. 먼저 물건 개요, 현장 상황, 주변 환경, 법적 상태 등을 담은 임장보고서의 기본 틀을 준비합니다. 사전 조사한 정보도 미리 채워 놓습니다. 

 

임장 현장에서는 걸어보면서 지역의 분위기, 교통 호재, 단지에서 호재 위치까지의 거리 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다. 아파트의 동 간 거리, 조망권, 일조량 등도 살펴야겠죠. 아파트에서 가까운 주변 편의시설을 둘러보며 그 거리를 파악하는 것도 중요합니다. 발달된 상권은 외부 유입 인구가 많고 부동산 가격 상승에 기여하므로, 매물 주변의 편의시설을 확인하는 것이 필요합니다. 또한 '역세권'이라고 광고된 아파트라 할지라도 아파트 입구에서 역까지의 실제 거리를 걸어서 확인해야 합니다. 인터넷 지도상의 거리와 실제 거리가 상당히 다를 수 있기 때문입니다. 

 

 

'초품아'(초등학교를 품은 아파트)는 미취학 아동 또는 어린 자녀를 둔 부모에게 중요한 고려 대상이기 때문에 임장에서 꼭 확인해야 합니다. 초품아는 일반 아파트보다 실거래가와 전세 선호도가 높은 경향이 있으므로, 직접 방문해 학교와의 거리를 확인하고 주변 학군과 학원가의 상황을 고려합니다. 또한, 주변 혐오시설 유무, 소음, 조망 등도 꼼꼼히 확인해야 합니다. 상가 투자의 경우, 다양한 시간대에 방문하여 입지의 활성도, 소비층의 유입량, 평일과 주말, 낮과 밤의 상권 분위기를 파악하는 것이 좋습니다.

임장 후에는 현장 답사 중에 수집한 정보와 관찰 사항을 바탕으로 임장보고서를 작성합니다. 이 보고서는 부동산의 현 상태, 잠재적 가치, 리스크 등에 대한 자세한 분석을 포함하여, 투자 결정 과정에서 중요한 역할을 합니다. 임장보고서에는 위치, 규모, 구조, 연령, 소유 형태 등 방문한 부동산의 기본 정보는 물론 부동산의 현재 상태, 유지 보수 상황, 구조적 문제점(있을 경우) 등 현재 상황도 자세히 기술합니다. 중요한 것은 분석인데요. 부동산의 시장 가치, 잠재적 수익성, 임대 가능성, 투자 대비 수익률 등을 분석하고, 이를 바탕으로 투자에 대한 방향을 잡도록 합니다.

 

 

마지막으로, 현장을 다니면서 사진을 많이 찍게 되는데, 무작정 찍기보다는 사전에 준비한 동선에 따라 사진을 찍어 위치 파악을 용이하게 하는 것이 좋습니다. 또 여러 곳을 한 번에 돌지 말고, 한 곳을 돌고 나서 여유 시간을 두어 바로바로 사진과 메모를 정리해 두면 것을 추천합니다. 이상 임장의 뜻과 임장리스트, 임장보고서까지 살펴봤습니다. 임장은 한 번에 끝나지 않습니다. 인내를 갖고, 조금은 즐기는 마음으로 임해야 지치지 않습니다. 

 

 

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